La procedura di sfratto per finita locazione o per morosità è di tipo eccezionale e non si applica in via estensiva.

I procedimenti di intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità, di cui agli artt. 657 e 658 C.P.C., proprio per le forme che assumono, hanno natura eccezionale così che le relative norme non sono suscettibili di estensione in via analogica, ma al più di interpretazione estensiva, con la conseguenza che il rapporto giuridico dedotto in giudizio deve necessariamente essere quello di locazione di bene immobile, a pena di inammissibilità dell’intimazione.

E’ quanto stabilito dal Tribunale civile di Locri con una recentissima ordinanza con la quale ha dichiarato inammissibile l’intimazione di sfratto per morosità promossa sulla base di un contratto di affidamento della gestione di beni immobili comunali stipulato all’esito di un’apposita gara d’appalto di servizi.

La vicenda.

Il Comune proprietario di beni immobili nel centro storico ha indetto una gara di appalto di servizi finalizzata alla scelta del migliore contraente cui affidare la gestione dei beni immobili, da destinare a finalità di pubblica utilità (ospitalità locale; artigianato; ristorazione; esposizione di prodotti tipici; attività socio-ricreative).

All’esito della gara, il Comune e la Cooperativa sociale risultata aggiudicataria stipulavano il relativo contratto con il quale la Cooperativa si impegnava a rispettare la destinazione degli immobili a fini di pubblica utilità e a corrispondere un canone annuo per l’utilizzo degli immobili concessi in uso; mentre il Comune si impegnava a porre in essere tutte quelle attività collaterali finalizzate a favorire la realizzazione del progetto di valorizzazione del centro storico.

Per via della morosità accumulata dalla Cooperativa, il Comune promuoveva azione di sfratto per morosità ex artt. 657 e 658 cpc con relativa citazione per la convalida dell’intimato sfratto.

Costituitasi in giudizio, la Cooperativa deduceva, preliminarmente, l’inammissibilità della procedura di sfratto per morosità rispetto ad un contratto diverso da quello di locazione commerciale o abitativa.

L’intimata rilevava che le parti stipularono un contratto atipico o misto e non un contratto di locazione per uso abitativo o commerciale.

Il contratto dedotto in giudizio valorizza, in effetti, la destinazione degli immobili per finalità di pubblica utilità e gli obblighi reciproci delle parti per la realizzazione del progetto di valorizzazione del centro storico.

Né a modificare la tipologia contrattuale e consentire il ricorso alle procedure di cui agli artt. 657 e 658 c.pc., può valere la circostanza che la Cooperativa avrebbe dovuto corrispondere un canone annuo per l’uso degli immobili concessi.

La decisione.

Il Tribunale di Locri ha accolto l’eccezione preliminare di inammissibilità dell’intimazione di sfratto per morosità in ipotesi di contratto diverso da quello di locazione per uso abitativo o commerciale, sul presupposto che I procedimenti di intimazione di sfratto per finita locazione o per morosità, di cui agli artt. 657 e 658 C.P.C., hanno natura eccezionale e non possono essere applicati estensivamente fuori dai casi tassativamente consentiti.

(intervento dell’Avv. Paola DIMASI su Studio Cataldi e Diritto Locrese)